7月12日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委與北京市市場監(jiān)督管理局共同制定了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》和《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》示范文本，即日起正式施行。針對開發(fā)企業(yè)濫用補充協(xié)議造成責任不對等的行為，開發(fā)建設(shè)單位、購房家庭與代持機構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以及對各方的違約責任、合同變更解除、爭議處理等內(nèi)容作了明確約定。

早在2017年，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策便頒布實施，為規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作，北京市住建委當年同步推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房預(yù)售合同》(以下簡稱“2017版預(yù)售合同”)。2021年開始，市住建委修訂了“2017版預(yù)售合同”，并起草了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房現(xiàn)房買賣合同》。與2017版預(yù)售合同相比，此次合同示范文本內(nèi)容主要在3個方面作出了調(diào)整。

在適應(yīng)有關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范性文件的新要求方面，此次合同示范文本內(nèi)容根據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定，對相關(guān)內(nèi)容作出統(tǒng)一調(diào)整。其中，將第二十條前期物業(yè)管理的第4款中“應(yīng)當經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意”改為“應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

此外，根據(jù)《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等四部門〈北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法〉的通知》的相關(guān)要求，第十六條保修責任第二款中添加“并在乙方辦理房屋交付手續(xù)時，將《工程質(zhì)量潛在缺陷保險告知書》交付乙方”的約定，切實保障購房家庭合法權(quán)益。

在維護購房者的合法權(quán)益，預(yù)防責任不對等條款出現(xiàn)方面，北京市住建委相關(guān)負責人表示，在前期工作中發(fā)現(xiàn)，部分開發(fā)企業(yè)存在濫用補充協(xié)議及附件任意設(shè)立責任不對等條款的情況。

為此，新版合同專門在“說明”中明確：“三方當事人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容，根據(jù)所售房屋及所在項目的具體情況在相關(guān)條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議內(nèi)容不得與主合同條款沖突。合同當事人不得擅自添加、修改附件內(nèi)容，且附件內(nèi)容不得與主合同條款沖突”。

地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，上述規(guī)定具有積極意義，未來相關(guān)開發(fā)企業(yè)還是可以出具補充協(xié)議或附件，但補充協(xié)議或附件就有了相應(yīng)的參照標準。同時，這也限制了開發(fā)商利用強勢地位通過補充協(xié)議及附件異化主合同條款。

考慮到共有產(chǎn)權(quán)住房裝修品質(zhì)對購房家庭生活的重要影響，為避免因為對裝飾裝修材料約定不細致、不明確而出現(xiàn)“貨不對版”的情況，合同示范文本附件六裝飾裝修及設(shè)備標準的約定中，將公共部分、戶內(nèi)部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號(做法)等內(nèi)容盡可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰地將裝修標準固化，減少因約定不清出現(xiàn)“扯皮”的情況，讓購房家庭實現(xiàn)“所見即所得”。

在規(guī)范共有產(chǎn)權(quán)住房管理工作，明確銷售工作中各主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面，鑒于部分購房家庭反映房屋計價方式單一的問題，合同示范文本第六條“計價方式和價款”在原合同按照“套內(nèi)建筑面積計價”的基礎(chǔ)上增加了“按照建筑面積計價的內(nèi)容”。與此相對應(yīng)，預(yù)售合同示范文本第十三條“面積差異處理”中增加“按照建筑面積計價”時面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計價方式的選擇。

與此同時，新版合同示范文本附件一第四條中明確違規(guī)出租主體責任到同住人，約定了對共有產(chǎn)權(quán)住房購買家庭違規(guī)出租的處理辦法：不得擅自出租共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)按時足額繳納政府產(chǎn)權(quán)份額租金收益，違反規(guī)定且拒不改正的，代持機構(gòu)可暫停辦理本套住房的回購和上市手續(xù)。

關(guān)鍵詞： 預(yù)防霸王條款 京發(fā)布共有產(chǎn)權(quán)房預(yù)售合同更新版 共有產(chǎn)權(quán)住房配售管理工作 中華人民共和國民法典