近一兩年，受疫情擾動(dòng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月70個(gè)大中城市中，47個(gè)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，50個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶解讀稱，2022年4月，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，一、二、三線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體呈降勢(shì)、同比繼續(xù)走低。

二三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月，僅有一線城市房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”，仍在環(huán)比上漲。具體來(lái)看，一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州分別漲0.7%、持平、漲0.1%，深圳則環(huán)比下跌0.1%。

同時(shí)，一線城市二手房銷售價(jià)格則環(huán)比上漲0.4%，漲幅與3月相同，其中，北京、廣州、深圳環(huán)比分別上漲0.6%、0.5%及0.5%，上海環(huán)比持平。

二三線城市的新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比均有所下跌。其中，二線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比由3月的持平轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);三線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與3月相同。

中國(guó)民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文分析稱，“新建商品住宅銷售價(jià)格走低，主要還是受銷量持續(xù)下滑影響。銷量下降的原因，一是由于疫情防控收緊，居民看房購(gòu)房行為受到限制;二是居民收入增速明顯放緩，繼續(xù)加杠桿的能力受到削弱;三是受近兩年爆雷事件影響，居民對(duì)期房銷售不信任，導(dǎo)致新建住宅售價(jià)走低”。

同時(shí)，王靜文認(rèn)為，住宅價(jià)格變化必然會(huì)對(duì)人才流動(dòng)產(chǎn)生影響。“如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，供房壓力過(guò)大的話，長(zhǎng)此以往必然會(huì)減少對(duì)于人才的吸引力。”

成都環(huán)比漲幅0.8%領(lǐng)跑 這些城市漲跌成焦點(diǎn)

值得注意的是，成都成為此次“大熱門”。4月新房?jī)r(jià)格由成都和貴陽(yáng)領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅均為0.8%，二手房?jī)r(jià)格則由成都領(lǐng)漲，環(huán)比漲幅為0.7%。

根據(jù)成都市人民政府官網(wǎng)可以發(fā)現(xiàn)，過(guò)去一年成都樓市調(diào)控政策頻出。今年5月16日，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出臺(tái)《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求的通知》，發(fā)布4條樓市新政，包括優(yōu)化預(yù)售辦理?xiàng)l件、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)化無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

其中后兩方面關(guān)注度更高，在優(yōu)化家庭住房總套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，成都近郊區(qū)(市)縣已購(gòu)或新購(gòu)住房不納入中心城區(qū)購(gòu)房時(shí)家庭名下住房總套數(shù)計(jì)算，在優(yōu)化無(wú)房居民家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，購(gòu)房人及其家庭成員在成都無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房且登記購(gòu)房之日前兩年內(nèi)無(wú)住房轉(zhuǎn)讓記錄的，認(rèn)定為無(wú)房居民家庭。這意味著符合對(duì)應(yīng)條件的居民家庭可購(gòu)房套數(shù)上升，對(duì)成都后續(xù)購(gòu)房成交量或有拉動(dòng)作用。

同時(shí)，深圳新房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，為2022年以來(lái)的首次下跌。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，此次下跌，一方面是由于深圳嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策導(dǎo)致;另一方面，也與疫情導(dǎo)致的市場(chǎng)需求下降有關(guān)。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳成交2859套新房住宅，二手房住宅成交1117套，新房成交數(shù)量為近三年同期最低，更比2021年3月成交5305套的數(shù)據(jù)降低將近50%。

人口吸引力強(qiáng)成房?jī)r(jià)堅(jiān)挺一大影響因素

“一線城市二手住宅價(jià)格更為堅(jiān)挺，一方面，一線城市的二手住宅通常區(qū)位更好，增值保值能力更強(qiáng);另一方面，則是一線城市對(duì)人口的吸引力要強(qiáng)于二三線城市。”在王靜文看來(lái)，決定一、二、三線城市漲跌差別的根本因素，還是人口流動(dòng)。對(duì)人口尤其是年輕人口吸引力強(qiáng)的城市，房?jī)r(jià)更堅(jiān)挺。

“受疫情影響，外出看房的客戶數(shù)量有所下降，但北京房地產(chǎn)需求市場(chǎng)整體比較平穩(wěn)，相較于二、三線城市，賣房成交量還是比較大。”朝陽(yáng)區(qū)我愛(ài)我家門店中介王浩告訴記者。

與一線城市房?jī)r(jià)上漲相對(duì)應(yīng)的，5月17日，智聯(lián)招聘攜手“澤平宏觀”課題組發(fā)布的《中國(guó)城市人才吸引力排名：2022》報(bào)告顯示，2021年，北京、上海、深圳、廣州、杭州成為中國(guó)最具人才吸引力城市，碩士及以上人才向一線城市集聚趨勢(shì)明顯。

近一兩年，受疫情擾動(dòng)、經(jīng)濟(jì)增速放緩等影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)承壓。近期，從中央到地方均出臺(tái)一波利好樓市的新政。5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)宣布，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。根據(jù)4月公布的5年期LPR報(bào)價(jià)4.6%，即首套住房的房貸利率最低可到4.4%，重回了2015年9月后的房貸水平。

從地方層面來(lái)看，據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告，截至5月11日，今年以來(lái)全國(guó)累計(jì)134個(gè)省市共計(jì)出臺(tái)了231次相關(guān)政策，放松限貸、限購(gòu)的刺激力度明顯加大。

對(duì)于多重利好政策，王靜文認(rèn)為，“放松限貸、限購(gòu)等政策主要是減少房貸成本，但房地產(chǎn)市場(chǎng)短期面臨的主要矛盾，是就業(yè)壓力導(dǎo)致居民收入放緩，進(jìn)而導(dǎo)致居民加杠桿意愿不強(qiáng)，今年以來(lái)反而出現(xiàn)了去杠桿現(xiàn)象。中長(zhǎng)期的因素，則是城鎮(zhèn)化率放緩和人口可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這些也會(huì)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)”。

展望后市，王靜文預(yù)測(cè)，“受大環(huán)境影響，房?jī)r(jià)降幅會(huì)逐漸收窄甚至反彈，但反彈幅度有限”。

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