被納入2017年廣州市城市更新計劃后，過去1年，天河區(qū)德欣小區(qū)通過微改造，顏值大升級。

小區(qū)老了之破題篇2

在上一篇《小區(qū)老了之現(xiàn)狀篇》中，我們詳述了廣州街坊們常遇到的小區(qū)老化問題，包括房屋老化、小區(qū)水管老化、電梯老化、地面塌陷、設施老化等，還留下了街坊們的諸多疑問。那么，這些問題真的沒有對策嗎?記者了解到，對于家內的老化，在剛剛到來的7月份，全省已開始執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書(簡稱“兩書”)，未來這些問題將得到緩解;而對于家外、小區(qū)內的問題，要想重煥新顏卻并不容易，雖然目前有啟動公共維修基金的機制，然而要想達到決策門檻卻異常艱難。

策劃、統(tǒng)籌/廣州日報全媒體記者陶開河

文/廣州日報全媒體記者秦松、賈政

關鍵詞：室內維修

規(guī)定解析：

全省統(tǒng)一“兩書”保修期限看得見

未來再出現(xiàn)類似天河區(qū)王先生遭遇的“天花掉落不知找誰”“管線維修不知走向”等問題，或將得到解決。

7月1日，廣東已在全省執(zhí)行統(tǒng)一的商品住宅使用說明書和商品住宅質量保證書。廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳要求，各房地產開發(fā)企業(yè)應在售樓地點醒目位置公示“兩書”示范文本。在商品住宅交付使用時，開發(fā)商必須向購買人提供“兩書”，并對“兩書”發(fā)放情況做好統(tǒng)計、歸檔、備案等工作。對不按規(guī)定要求提供“兩書”的房地產開發(fā)企業(yè)，要依法依規(guī)嚴肅予以查處。

記者發(fā)現(xiàn)，新版《廣東省商品住宅質量保證書》規(guī)定了各項房屋內保修范圍與保修期限，同時規(guī)定商品住宅質量保修期自開發(fā)建設單位將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期不應低于國家規(guī)定的期限。

如地基和主體結構的最低保修期為設計文件規(guī)定的正常合理使用壽命，保修期內如因設計或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結構構件開裂、變形、破損、超出國家設計規(guī)范的規(guī)定值時，建設單位將無償修復并滿足有關規(guī)范及標準。

此外，屋面防水，墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏，保溫工程最低保修期為5年，經業(yè)主報修后，建設單位需在3日內進行答復，并無償進行維修;裝修工程，室內智能化系統(tǒng)，電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝最低保修期為2年;墻面、頂棚抹灰層脫落，地面空鼓開裂、大面積起砂，門窗翹裂、五金件損壞，衛(wèi)生潔具的最低保修期為1年;燈具、電器開關最低保修期為6個月;管道堵塞最低保修期為2個月;而白蟻防治的最低保修期為15年。在接到業(yè)主報修后，建設單位需在24小時至3日內進行答復。

實操解析：

保修期內有人管“過保”自修有說明

值得注意的是，《廣東省商品住宅質量保證書》中對保修單位還進行了明確，其中本房地產開發(fā)企業(yè)作為商品房質量第一責任人，按照商品住宅質量保證書和商品房買賣合同的約定，承擔商品房保修責任。同時，為方便業(yè)主保修，房地產開發(fā)企業(yè)可以委托其他公司對該商品住宅進行保修，但需注明公司名稱。

在保修期內，房屋使用人在正常使用本商品住宅發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質量缺陷時，應及時向保修公司報修，保修公司免費承擔保修責任。在接到用戶報修后，保修公司將及時到現(xiàn)場核查情況，并在維修處理時限內答復修復時間。除經鑒定需要較長時間外,保修公司將于7天內完成修復，并經業(yè)主或鑒定機構簽署驗收合格書;未按規(guī)定時限進行維修或逾期未完成維修工作的,業(yè)主可自行委托進行質量鑒定和質量維修,鑒定費、維修費用由保修公司承擔。

另外，業(yè)主擔心房屋老化后不熟悉房屋管網布設情況的問題也將得到解決。在《廣東省商品住宅使用說明書》中，不僅列明了建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監(jiān)理單位、質量保修受理單位及前期物業(yè)單位的單位名稱、法人代表和聯(lián)系方式，還注明了房屋的具體情況、使用說明和注意事項服務，同時明確貼出了本套商品住宅建筑主體結構位置平面圖、給排水布置示意圖、電氣線路布置示意圖及管道燃氣線路布置示意圖。

“兩書”按套發(fā)放，一式兩份，購買人、房地產開發(fā)企業(yè)或其委托的物業(yè)服務企業(yè)等保修單位各持一份。不過，對于已經過了保修期的業(yè)主而言，室內設備老化后的修復將由個人自掏腰包了。

關鍵詞：維修基金

規(guī)定解析：

屬于業(yè)主共有

專保共用設施

另外，在許多情況下，小區(qū)共用部分和共用設備設施出現(xiàn)老化需要維修時，還會用到專項維修基金。住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家規(guī)定交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ谩I(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。住宅專項維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。而共用部位，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等)、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務用房，以及房屋外墻面等。共用設施設備，則是指物業(yè)區(qū)域內供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設施、溝渠、池、井、公益性文體等設施設備。

征收難題：

沒有維修基金

征收可就難了

如果沒有專項維修基金，小區(qū)的設施設備出了問題的時候，只能向業(yè)主收取費用來維修，但是物業(yè)管理企業(yè)都認為，“這筆錢不好收”。

第一，在沒有專項維修基金的情況下，向業(yè)主征收維修經費，必須做到100%業(yè)主交費。“因為業(yè)主交費金額，是根據維修所需價格按照面積，平均分攤到每位業(yè)主身上的。如果有一位業(yè)主不交錢，就達不到這一要求，而且對其他業(yè)主也不公平。”

第二，專項維修基金，都是業(yè)主根據政府的要求交的，業(yè)主交這筆錢的時候都比較放心。但是如果這筆錢由物業(yè)管理企業(yè)來收，業(yè)主就不一定那么配合，畢竟物業(yè)的公信力不如政府。

第三，修理或更換小區(qū)公共設施設備的費用，并不是一筆小數(shù)目，平均到業(yè)主頭上的金額，也是根據所需金額和涉及業(yè)主人數(shù)，可大可小，小則幾十元，大則幾百元。“專項維修基金，基本上都是幾千元。這筆錢在買房的時候交，不覺得多，要是住進來幾年，物業(yè)管理公司找業(yè)主收，不管是金額上，還是情緒上，業(yè)主都不是那么容易接受。”

實操解析：

問題懸而難決決策并不容易

動用專項維修基金，決策是一道難關。按照《廣東省物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

在上一篇報道中，不少小區(qū)的業(yè)主正是受此限制而無法開展修復。如小區(qū)電梯老化、排水管道老化等。番禺某小區(qū)業(yè)委會主任李先生告訴記者，小區(qū)共有3000多戶，使用十多年來各種設備設施老化嚴重，尤其是消防設施的問題。“每次消防部門過來檢查都說消防隱患嚴重，其實我們自己也知道，很多時候這些消防器材都是擺設，有些甚至連擺設都不是了。”記者在該小區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)每棟樓的每一層都配備了消防箱，然而里面不少水管已經生銹卡死，水槍、水帶都已丟失。“一旦發(fā)生火情，后果不堪設想。”

然而，要想動員業(yè)主們同意啟用專項維修基金進行維修卻非常困難。“以門禁系統(tǒng)為例吧，我們小區(qū)1~3期現(xiàn)在使用的門禁系統(tǒng)還是十多年前的，隨著使用年限過長，不少門禁和門鈴都出現(xiàn)了損壞，更要命的是，現(xiàn)在這些門禁系統(tǒng)因為沒有可視功能，已經不再生產，想去買都買不到。”李先生稱，當時業(yè)委會擬定了一個方案，將門禁系統(tǒng)全部升級為最新的可視化設備，由業(yè)委會出資購買樓下裝備，再由各戶業(yè)主自掏腰包安裝家里的應答裝置部分，平均每戶約一百多元，但許多業(yè)主卻并不同意。“他們認為自己家的門禁系統(tǒng)沒壞，憑什么要換?沒辦法，這件事就一直拖了下來。”李先生介紹，后來陸續(xù)有一些可視化門禁公司提出免費安裝，但隨著業(yè)主們質疑門禁系統(tǒng)的廣告收益分成及網絡信號太差而不了了之。

“其實網絡信號差也是一個頭疼的問題，我們一度安裝了信號基站解決三、四兩期的通信信號弱的問題，結果還沒通電就被業(yè)主們投訴了。其實基站的輻射值是安全的，但就是有反對的聲音，一直到現(xiàn)在我們的信號都不好。”他說。

關鍵詞：小區(qū)設施

規(guī)定解析：聘用物業(yè)公司說清管理責任

家外、小區(qū)內的設備設施出現(xiàn)老化該怎么辦呢?這要分成幾種情況。在《廣東省物業(yè)管理條例》中，明確規(guī)定了小區(qū)設施的維護責任，其中物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從住宅專項維修資金中列支。而物業(yè)管理區(qū)域內依法應當由供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位承擔的相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用，也不得從住宅專項維修資金中列支。而在選聘或續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同時，物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務用房的使用、共用部位和共用設施設備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務企業(yè)的退出、資料的移交、違約責任等內容進行約定。

實操解析：究竟誰該負責細分實際情況

在發(fā)生設備設施老化時，需根據上述幾種情形確認究竟是誰的責任。對于小區(qū)護欄等設施的損壞，廣東旭瑞律師事務所律師陳偉杰認為，如果是約定由物業(yè)管理企業(yè)維修的，應當由物管進行維修。若物管管理不當，對損壞存在過錯的，就得承擔相應的賠償責任。但對于設備疑似年久失修而業(yè)主無法出具證據的情況下，將推定為自然損耗。

《廣東省物業(yè)管理條例》還明確規(guī)定了物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為:(一)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房;(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;(五)違法搭建建筑物、構筑物;(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;(八)損毀樹木、園林;(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品;(十)亂丟垃圾，高空拋物;(十一)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;(十二)法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權投訴、舉報，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當根據物業(yè)服務合同或者管理規(guī)約及時予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時報告有關行政主管部門，有關部門應當依法及時處理，相關業(yè)主和物業(yè)使用人應當積極予以配合。

案例解析：

物業(yè)收費不同服務肯定有別

據記者了解，不同的物業(yè)公司收費標準不一樣，提供的服務質量、服務范圍也不盡相同，物業(yè)公司與業(yè)主應當根據雙方簽訂的合同履約。從事物業(yè)服務多年的郭先生告訴記者：“有的物業(yè)公司收業(yè)主1.8元/平方米，有的物業(yè)收3.8元/平方米，服務內容和服務質量肯定不一樣。”

物業(yè)的收費價格主要區(qū)別是服務內容的多少以及精細化程度。以清掃園區(qū)為例，1.8元/平方米的物業(yè)可能一天只清掃一次，3.8元/平方米的可能就會清掃3次。雖然小區(qū)的公共設施設備的維護，無論物業(yè)費多少，都必須包含在物業(yè)服務企業(yè)的服務范圍里，但是這個維護質量，就可能在物業(yè)的日常工作中體現(xiàn)出來。例如電梯的維保，3.8元/平方米的物業(yè)在維保頻率、維保程度，以及更換個別零件的質量，都會跟1.8元/平方米的物業(yè)有區(qū)別。

同時，郭先生強調，物業(yè)服務公司其實只對小區(qū)公共設施進行維護保養(yǎng)，如果公共設施出現(xiàn)損壞，維修的費用其實是應該業(yè)主來出的。“小修小補，幾百塊錢的東西，大部分物業(yè)服務企業(yè)是會承擔的，但是數(shù)額比較大的，就會動用物業(yè)維修資金或者由相關業(yè)主出錢。”郭先生還提醒業(yè)主，要對合同敏感，“畢竟物業(yè)的服務能到什么程度，合同里都寫得很清楚。具體責任在誰，還是應該回到合同上來分析。”

關鍵詞： 房屋維修 商品房