天津樓市因“海河英才”落戶計(jì)劃而躁動(dòng),北京樓市成交量回升、價(jià)格企穩(wěn),唯獨(dú)環(huán)京樓市,仍處在冰點(diǎn)之中。據(jù)專家解釋,北京需求的回暖,難解環(huán)京之渴,北京樓市的供應(yīng)量比較大,而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局,不再像前兩年那樣因?yàn)閯傂璁a(chǎn)品斷檔將買房人擠壓至環(huán)京。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì),4月環(huán)京市場(chǎng)商品住宅成交587套,同比下降90%;成交金額8億元,同比下降88%。大起大落,是環(huán)京樓市近幾年慣常的走勢(shì),業(yè)內(nèi)人士指出,由于嚴(yán)格的限購(gòu)導(dǎo)致的無(wú)法網(wǎng)簽,讓這次環(huán)京樓市的數(shù)據(jù)跌幅有點(diǎn)猛,實(shí)際情況可能略好。但如果繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策,環(huán)京的低迷還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間,環(huán)京樓市,這次的復(fù)蘇有點(diǎn)難。
環(huán)京樓市全面縮水燕郊今年成交未超百套
退回到一年前,環(huán)京樓市還是投資客關(guān)注的焦點(diǎn)。燕郊、固安、大廠、香河……這些區(qū)域在互聯(lián)網(wǎng)上的新聞,幾乎都與樓市緊密相關(guān)。
經(jīng)歷過(guò)2015-2017年的暴漲,現(xiàn)在的環(huán)京樓市顯得格外冷清。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì),4月環(huán)京市場(chǎng)商品住宅成交587套,成交面積6萬(wàn)平方米,同比下降90%;成交金額8億元,同比下降88%。成交均價(jià)1.3萬(wàn)元/㎡,環(huán)比上漲8%。而這其中,占據(jù)絕對(duì)主力的還是廊坊市區(qū)的成交,占比超過(guò)七成。
這樣慘淡的數(shù)據(jù)不是在單一月份。1-4月環(huán)京商品住宅累計(jì)成交25萬(wàn)平方米,同比下降89%;成交價(jià)格1.2萬(wàn)元/平方米,同比上漲9%;成交額30億元,同比下降89%。與去年同期相比,香河、燕郊、固安銷量降幅較大,均超過(guò)9成,廊坊市區(qū)下降85%。
上一輪上漲沖至3萬(wàn)元/平方米的燕郊,近期成交量有所上升,4月商品住宅成交35套,即使是這一數(shù)據(jù),環(huán)比增幅也達(dá)到了118.8%。
燕郊今年前四月成交總量則創(chuàng)下歷史新低,四個(gè)月成交不足百套。根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),今年1-4月,燕郊商品住宅累計(jì)成交僅65套,成交面積0.55萬(wàn)平方米。
曾經(jīng)京南最熱的固安,曾因新機(jī)場(chǎng)的利好而備受投資客追捧,限購(gòu)之后,熱鬧不再。根據(jù)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),4月固安的新房網(wǎng)簽量,已從一年前的近兩千套下降到了不足百套。69套的網(wǎng)簽量環(huán)比3月下降了75.6%,同比2017年4月更是下降96.3%。
品牌開(kāi)發(fā)商云集的香河,同樣未能幸免,4月,香河的新建商品住宅網(wǎng)簽量?jī)H有75套,環(huán)比3月101套的網(wǎng)簽量再次下降25.7%,同比去年4月的降幅則高達(dá)96%。從去年5月起,香河的新房交易量一路向下,從四位數(shù)降至三位數(shù),如今則降到了兩位數(shù)。
新盤接近零供應(yīng) 部分成交網(wǎng)簽無(wú)法呈現(xiàn)
限購(gòu)無(wú)法回避,成交陷入冰點(diǎn),一些開(kāi)發(fā)商選擇封盤等待。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),4月固安新房零供應(yīng),這是自2015年以來(lái),固安首次出現(xiàn)零供應(yīng)的現(xiàn)象。
而香河新盤供應(yīng)則斷頓已久。近9個(gè)月以來(lái),香河地區(qū)僅有2017年12月和2018年1月有供應(yīng),其余月份均零供應(yīng)。
還有一些開(kāi)發(fā)商將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至了更大范圍的環(huán)京,河北承德的興隆,就是近期曝光率較高的一個(gè)新興區(qū)域。融創(chuàng)、中冶、榮盛等多個(gè)開(kāi)發(fā)商近期都在花大力氣推廣興隆項(xiàng)目。相比其他已經(jīng)被反復(fù)炒作過(guò)的區(qū)域,興隆這樣的新興板塊顯然更受投資客關(guān)注。
新盤零供應(yīng),但存量項(xiàng)目也不能完全坐以待斃。環(huán)京項(xiàng)目的銷售們?nèi)栽陬l繁地致電購(gòu)房人,推銷房源。當(dāng)被問(wèn)到如何規(guī)避限購(gòu),大部分給出的選擇都是先草簽合同,然后補(bǔ)交社保,等待三年期限達(dá)成。
根據(jù)廊坊的限購(gòu)政策,廊坊市主城區(qū)(含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非本市戶籍居民購(gòu)房需提供3年當(dāng)?shù)厣绫G蚁拶?gòu)1套。補(bǔ)繳的社保不得作為購(gòu)房有效憑證。
在香河某項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商對(duì)外仍在宣傳,外地人不限購(gòu),投資客戶可以隨便購(gòu)買,最低首付20%,如果首付多,還可以拿到相應(yīng)的折扣。而在實(shí)際銷售中,開(kāi)發(fā)商給出的方案是50%首付,其中20%由購(gòu)房人首次一次性繳納,剩余30%分期付給開(kāi)發(fā)商。購(gòu)房人交首付款后,開(kāi)發(fā)商幫助聯(lián)系中介代理為購(gòu)房人補(bǔ)繳社保,滿三年后再網(wǎng)簽。如果購(gòu)房人三年內(nèi)就找到了接盤人,可以直接改一次名字。
《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到,這樣的銷售方式不是個(gè)例,被限購(gòu)的項(xiàng)目幾乎都采用了這樣的方式來(lái)繞開(kāi)限購(gòu),也有不少購(gòu)房人選擇了這樣的方式購(gòu)房。這也是為什么環(huán)京每月網(wǎng)簽量不足百套的主要原因。
業(yè)內(nèi)人士指出,雖然環(huán)京樓市陷入低迷,但一月幾十套網(wǎng)簽與市場(chǎng)實(shí)際情況還是有些差距的,一部分“消失”的網(wǎng)簽,主要就是源于目前環(huán)京的大部分成交都轉(zhuǎn)到了“地下”,草簽的合同協(xié)議,無(wú)法進(jìn)入正式的網(wǎng)簽系統(tǒng),網(wǎng)簽數(shù)據(jù)自然也無(wú)法呈現(xiàn)。
政策無(wú)波動(dòng)調(diào)整 環(huán)京冰點(diǎn)或?qū)⒊掷m(xù)
單區(qū)域單月成交不足百套,從四位數(shù)的月成交量直線縮水成兩位數(shù),僅是由限購(gòu)造成的么?
我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉分析認(rèn)為,在調(diào)控政策向北京看齊后,失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),缺乏人口吸附能力的環(huán)京區(qū)域面臨著很大的樓市下行壓力。一年時(shí)間里,燕郊、香河、固安等環(huán)京區(qū)域的樓市交易量普遍跳水八九成,房?jī)r(jià)也下跌了兩到四成,而這還是開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等支撐的結(jié)果??梢?jiàn),環(huán)京樓市政策前后已經(jīng)形成了巨大落差。
思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示,環(huán)京樓市低迷的最主要原因還是投資熱的退潮,投資客很多對(duì)環(huán)京失去了興趣。
按照過(guò)去幾年的規(guī)律,環(huán)京樓市幾乎沒(méi)有獨(dú)立的市場(chǎng),與北京樓市同呼吸、共命運(yùn)。如今,北京樓市逐漸回暖企穩(wěn),環(huán)京樓市是否會(huì)再次上演相同的步調(diào)。
胡景暉表示,面對(duì)樓市的低迷,環(huán)京區(qū)域開(kāi)發(fā)商的資金壓力陡增,地方政府的財(cái)政收入、GDP增長(zhǎng)也有不小壓力。壓力之下,關(guān)于環(huán)京樓市的傳言也不斷流出,如可全款買房,購(gòu)買之日起繳納社保,三年后網(wǎng)簽;如“廊坊數(shù)百人冒雨連夜搶房”的自導(dǎo)自演戲碼;如限售、人才引進(jìn)等等。但無(wú)論消息如何,京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略下環(huán)京樓市調(diào)控錨定北京的現(xiàn)實(shí)不會(huì)改變。如今北京首套房貸款利率上升,限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房的政策也在醞釀,北京的調(diào)控還在加碼,環(huán)京的調(diào)控也不會(huì)放松,即使暑期即將來(lái)臨,環(huán)京樓市恐怕也很難走出冰冷。
郭毅指出,環(huán)京樓市這次很難跟上北京樓市的步調(diào)。目前北京樓市的供應(yīng)量比較大,而且已經(jīng)形成了覆蓋不同需求客群的多元化產(chǎn)品布局。
北京的購(gòu)房需求是在復(fù)蘇,但被多元化的產(chǎn)品供給留在了北京,而不是像以往因缺少適合的產(chǎn)品而被擠壓到了環(huán)京。
目前在北京,剛需有共有產(chǎn)權(quán)房,改善有限競(jìng)房,高端則有普通商品房。以往可能有剛需,無(wú)法負(fù)擔(dān)北京的價(jià)格,被擠壓到了燕郊,但現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn),減少了這部分客群。現(xiàn)在除了沒(méi)有北京購(gòu)房資格的購(gòu)房人和投資客之外,外溢到環(huán)京的需求量本來(lái)就大幅減少,再加上環(huán)京巨大的潛在供應(yīng)量,市場(chǎng)很難快速?gòu)?fù)蘇。
近期,天津“海河英才”落戶計(jì)劃的出臺(tái),讓很多人期待廊坊是否也會(huì)跟進(jìn),落戶放開(kāi)來(lái)帶動(dòng)樓市的發(fā)展。但業(yè)內(nèi)人士指出,廊坊戶口的吸引力與天津無(wú)法相提并論,中介代補(bǔ)社保對(duì)購(gòu)房人主要就是錢和時(shí)間的問(wèn)題,而遷戶并不是件小事,愿意為環(huán)京一套房而遷戶的購(gòu)房人,則更為有限。落戶政策能帶動(dòng)天津樓市,而環(huán)京,即使是有了,也很難被帶動(dòng)。文/門庭婷
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