一石激起千層浪。近兩日，一些爛尾樓業(yè)主單方面宣布停止償還商品房按揭貸款，引發(fā)了聲勢(shì)愈大的“強(qiáng)制停供潮”。有機(jī)構(gòu)披露的不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前已有河南、湖南、江西、廣西等15個(gè)省份超50個(gè)樓盤發(fā)布了公開聲明，大多數(shù)表示，如果樓盤無(wú)法在一定期限內(nèi)復(fù)工，業(yè)主將選擇強(qiáng)制停還按揭貸款，風(fēng)險(xiǎn)與損失由各方共擔(dān)。

在這些樓盤中，有的是已經(jīng)延期交付多年、實(shí)打?qū)嵉臓€尾樓，有的則是還沒到交付時(shí)間，但因房企資金緊張、至今難以復(fù)工的停工盤。其中，很多斷供項(xiàng)目，主要發(fā)生在已經(jīng)違約的房企項(xiàng)目上，包括恒大、新力、世茂等企業(yè)。

據(jù)廣發(fā)證券研究估計(jì)，目前違約房企停工面積平均占比20%左右，違約房企占行業(yè)總產(chǎn)能的比例約25%，估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平米。

(相關(guān)資料圖)

從潛在受影響的銀行資產(chǎn)看，據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)，假如停工5億平米，按照1w/平米資產(chǎn)價(jià)格測(cè)算，對(duì)應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值5萬(wàn)億，若都是已售項(xiàng)目、平均首付比例60%，則對(duì)應(yīng)2萬(wàn)億按揭貸款。

總體來(lái)看，如果更多樓盤陷入停工和爛尾狀態(tài)，從而引發(fā)業(yè)主大范圍停供，對(duì)房地產(chǎn)的影響將是極為負(fù)面的?！把劭粗袌?chǎng)剛剛有了一點(diǎn)起色，大規(guī)模爛尾帶來(lái)的斷供潮可能會(huì)再度挫傷脆弱的市場(chǎng)信心?！币晃环康禺a(chǎn)從業(yè)人員對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示了極大的憂慮。

廣發(fā)證券也認(rèn)為，斷供是比房?jī)r(jià)下跌更打擊資產(chǎn)價(jià)格信心的狀況。

自從去年房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)出險(xiǎn)爆雷以來(lái)，停工樓盤在不少城市都有所增加，而各地方政府和房企，也都將“保交付”提至最重要的位置。“對(duì)我們來(lái)說，保交付肯定是頭等大事，這也直接影響到銷售口碑?！庇谐鲭U(xiǎn)房企內(nèi)部人士透露，所以會(huì)在最大程度上尋求到期債務(wù)展期，將有限的資金用于項(xiàng)目建設(shè)交付。

不過，在當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)銷售不暢資金緊缺的的狀態(tài)下，想要全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)并非易事。一位業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)前導(dǎo)致停工的主要問題在于項(xiàng)目銷售資金被挪用，后續(xù)施工資金跟不上，供應(yīng)商拿不到款項(xiàng)，只能以磨洋工的心態(tài)來(lái)對(duì)待項(xiàng)目施工，致使一些項(xiàng)目盡管復(fù)工，但進(jìn)展緩慢。

預(yù)售資金挪用導(dǎo)致開發(fā)資金不足

早在去年底，許多地產(chǎn)行業(yè)人士，便關(guān)注到了房地產(chǎn)行業(yè)愈發(fā)普遍的停工問題。據(jù)克而瑞報(bào)告稱，截至2021年年底，在其24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，尚未交付的問題項(xiàng)目總建面高達(dá)2468萬(wàn)平方米，其中鄭州、長(zhǎng)沙、重慶和武漢等城市項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)較大。

進(jìn)入2022年，隨著一些項(xiàng)目進(jìn)入約定交付期，但遲遲不見復(fù)工跡象，很多業(yè)主著急了。2022年6月30日，鄭州瀚海思念城的業(yè)主沒在約定期收房，還發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目監(jiān)管賬戶上被挪走26億元。于是，他們像很多其他樓盤業(yè)主一樣，寫了一份“集體停貸告知書”。

從法律層面說，貿(mào)然停貸不是好事，如果與開發(fā)商的購(gòu)房合同還未解除，業(yè)主征信可能會(huì)受到影響，還可能被起訴到法院，甚至被法院強(qiáng)制執(zhí)行。之所以冒著征信受損的風(fēng)險(xiǎn)提出停貸，實(shí)則是很多業(yè)主發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金被挪用、銀行違規(guī)發(fā)放按揭貸款等現(xiàn)象，敢于向銀行提出挑戰(zhàn)。

“一般情況下，監(jiān)管賬戶上如果有錢，就不會(huì)爛尾。”談到這兩天的爛尾樓風(fēng)波時(shí)，河南某房企人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

我國(guó)房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目大部分實(shí)行預(yù)售制，為防止樓盤爛尾，誕生了商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，即政府部門會(huì)同銀行實(shí)施第三方監(jiān)管，期房的購(gòu)房款必須存入銀行專用監(jiān)管賬戶。具體監(jiān)管政策方面，各地有自主權(quán)，過去各城資金監(jiān)管強(qiáng)度并不相同。

而在實(shí)際操作中，資金被挪用、濫用等情況屢見不鮮。某華北房企告訴記者，在房企這個(gè)層面，確實(shí)存在挪用項(xiàng)目預(yù)售資金的情況，投入到集團(tuán)償債或者公司其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中。

譬如，某項(xiàng)目基本面較好、銷售回款較多，而其他項(xiàng)目缺少資金、工程進(jìn)度慢，就存在項(xiàng)目之間的資金調(diào)配。再或者，當(dāng)房企面臨剛兌債務(wù)時(shí)，包括集團(tuán)、城市和項(xiàng)目層面的債務(wù)，而某項(xiàng)目還有一年才交付、賬上又有資金，那么就可能將資金挪用出去，拿來(lái)償還公司債務(wù)。

另一華東房企人士也稱，很多停工的項(xiàng)目是早前已經(jīng)完成銷售的，當(dāng)時(shí)對(duì)預(yù)售資金賬戶監(jiān)管還不嚴(yán)格，房企會(huì)在項(xiàng)目之間進(jìn)行資金調(diào)撥，不會(huì)讓錢趴在賬上。

“比如2020年一個(gè)項(xiàng)目銷售結(jié)束后，企業(yè)可能將錢用于別的項(xiàng)目建設(shè)或用于新增拿地，都是常見操作?！鄙鲜鋈耸糠Q，預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格之后，項(xiàng)目之間的資金調(diào)撥和流動(dòng)強(qiáng)度都大大減低，但對(duì)當(dāng)年已經(jīng)賣完的項(xiàng)目來(lái)說，自身已不再產(chǎn)生正現(xiàn)金流了，且不能用別的項(xiàng)目銷售去支援施工，資金調(diào)撥受限，也就帶來(lái)很多項(xiàng)目停工的局面。

上述華北房企人士還稱，在這波企業(yè)爆雷中，有房企資金面緊張后，便開始對(duì)債務(wù)進(jìn)行展期，沒有處置資產(chǎn)等前期自救動(dòng)作，并引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，包括評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)、房企海外債務(wù)觸發(fā)加速償還條款等。有的企業(yè)在一系列自救動(dòng)作后，仍面臨較大的現(xiàn)金缺口，在償還部分債務(wù)時(shí)，會(huì)有調(diào)用項(xiàng)目資金的情況。

值得注意的是，從2021年下半年至今，地方政府對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管經(jīng)歷了“收緊-放松-再收緊”的過程。今年7月以后，多地新建商品房項(xiàng)目出現(xiàn)停工、延期交付，預(yù)售資金被轉(zhuǎn)移等問題逐漸暴露，成都、杭州、山西、深圳多地已重新加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管。

7月1日，成都宣布執(zhí)行《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法實(shí)施細(xì)則》，其中明確了監(jiān)管職責(zé)劃分，成都市住建局負(fù)責(zé)全市商品房預(yù)售款監(jiān)管的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，具體負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策措施，建立、維護(hù)和管理全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，督促檢查商品房預(yù)售款監(jiān)管實(shí)施情況，對(duì)預(yù)售款監(jiān)管各方主體履責(zé)情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

西政資本認(rèn)為，“停貸潮”出現(xiàn)后，今后各個(gè)城市的預(yù)售資金大概率也將回歸從嚴(yán)監(jiān)管的軌道，政策層面已不存在放松的空間。

房企“保交付”力不從心

隨著預(yù)售資金監(jiān)管愈發(fā)規(guī)范，如何處理好“保交付”，成為當(dāng)下房企的首要重任。

交付難、復(fù)工難，根本原因還在于“錢不夠用”。某華北房企人士稱，在當(dāng)下企業(yè)整體資金盤面中，約一半沉淀在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中。從外部融不到錢、樓市低迷內(nèi)生造血能力又欠缺，導(dǎo)致其資金面極為緊張，是房企停工問題頻發(fā)、復(fù)工艱難的重要原因。

另一華東房企人士也表示，在當(dāng)前行業(yè)形勢(shì)下，開發(fā)商層面已無(wú)法推進(jìn)新增融資，銷售腰斬進(jìn)一步影響現(xiàn)金流，開發(fā)商能動(dòng)用的資金極為有限?！爱?dāng)面臨龐大的債務(wù)到期或利息支付時(shí)，很多開發(fā)商都面臨一個(gè)選擇，到底是還債保信用，還是用于開工建設(shè)保交付?！?/p>

“當(dāng)手中的資金只能支撐50個(gè)項(xiàng)目的施工建設(shè)時(shí)，開發(fā)商會(huì)篩選手中的100個(gè)項(xiàng)目，優(yōu)先施工能產(chǎn)生正現(xiàn)金流的項(xiàng)目，”某出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，等到有新的現(xiàn)金流回來(lái)后，才能去支援另外50個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)。

與此同時(shí)，每個(gè)城市的監(jiān)管強(qiáng)度有所不同，有些城市的項(xiàng)目有現(xiàn)金流回來(lái)，可用于調(diào)撥，只是整體而言變得有限。除此之外，房企還能使用的另一個(gè)辦法就是賣掉資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流，“我們能撐到現(xiàn)在主要就是靠賣資產(chǎn)了?！?/p>

一位華北房企人士則稱，現(xiàn)在行業(yè)環(huán)境發(fā)生了些許變化，之前企業(yè)談債務(wù)展期很難，現(xiàn)在投資者會(huì)更認(rèn)真看企業(yè)給出的擔(dān)保條款，談?wù)蛊谝脖纫郧绊樌诵Ｈ绻麄鶆?wù)能“以時(shí)間換空間”，企業(yè)也會(huì)有更多資源投資到穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、保交付上。“現(xiàn)在大家都意識(shí)到了這個(gè)問題，要把活下去、保交付放在首要位置，穩(wěn)定公司經(jīng)營(yíng)，不損害購(gòu)房者權(quán)益?！?/p>

一位河南房企人士表示，很多停工盤都是總包拿不到錢，歸根到底還是資金問題。為此，企業(yè)除了跟總包單位談判外，其他各項(xiàng)手段都圍繞“開源節(jié)流”展開，加大融資、出售股權(quán)、盤活資產(chǎn)、加速去化回款。“只有保住公司經(jīng)營(yíng)、活下去，才能逐步交付項(xiàng)目?！?/p>

值得注意的是，當(dāng)前項(xiàng)目開工建設(shè)對(duì)開發(fā)商資金的要求也要高于過去。某華東房企人士稱，現(xiàn)在施工方都不愿意墊資干活，都是看到錢才進(jìn)材料，企業(yè)壓力其實(shí)進(jìn)一步加大。

為助力保交付，一些房企也拿出了切實(shí)舉措。以陽(yáng)光城為例，該公司成立了“10W+交付專項(xiàng)工作組”，對(duì)交付有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目實(shí)行“一盤一策”，統(tǒng)籌調(diào)度資金，確保進(jìn)度趕、風(fēng)險(xiǎn)大、影響廣的重難點(diǎn)項(xiàng)目支付；同時(shí)與供應(yīng)商、債權(quán)人、項(xiàng)目合作方等溝通，避免項(xiàng)目被動(dòng)停工；對(duì)已經(jīng)陷入被動(dòng)停工的重難點(diǎn)項(xiàng)目，調(diào)集優(yōu)勢(shì)資源重點(diǎn)支持，爭(zhēng)取項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

從房企已公布數(shù)據(jù)看，上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成38個(gè)批次、超20000套房源交付。其中，5個(gè)批次、超4000套房源實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，4個(gè)批次、近3000套房源實(shí)現(xiàn)提前交付。榮盛發(fā)展累計(jì)交付25個(gè)項(xiàng)目，42個(gè)批次，總計(jì)241.81萬(wàn)平米，20397戶。奧園在26個(gè)城市實(shí)現(xiàn)近13000套房交付，交付面積超160萬(wàn)平方米。

目前，大部分出險(xiǎn)的規(guī)模房企都很重視“保交付”，但鑒于資金壓力，想要做到快速全面復(fù)工，基本是不大可能的。以恒大為例，該集團(tuán)旗下的數(shù)百項(xiàng)目中，已是部分復(fù)工部分停工，資金相對(duì)充裕的區(qū)域復(fù)工較快速，比如該集團(tuán)旗下的廣東區(qū)域，復(fù)工率較高。

“項(xiàng)目爛尾主要還是沒錢，有些地方資金監(jiān)管松一些，賬戶上的錢不但被挪用，還欠著供應(yīng)商的款項(xiàng)，想要做到復(fù)工，首先得解決資金來(lái)源問題，比如可以賣掉一些未開工的土地，或者已開發(fā)但未出售的在建項(xiàng)目，但都要一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去化解，速度很難快起來(lái)?！币患襎OP5強(qiáng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

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（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）

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