“今年2月,我打算清貸賣房,但是銀行方面告訴我,要預(yù)約排隊(duì)。”家住天津的姜喜(化名)告訴中新經(jīng)緯。
由于賣房時(shí)間緊張,姜喜又給銀行打電話咨詢,工作人員告訴她,用帶押過戶的方式辦理貸款,就不需要提前還貸款了。
姜喜面臨的情況只是眾多二手房交易的縮影。二手房交易中,賣方通常需要將貸款結(jié)清、在銀行解抵押后,才能進(jìn)行交易。而帶押過戶卻將過去這套交易模式優(yōu)化,房子可以在帶抵押的情況下進(jìn)行交易,這無疑對房地產(chǎn)市場和買賣雙方帶來了利好。
(相關(guān)資料圖)
事實(shí)上,帶押過戶業(yè)務(wù)早在2008年于上海已有先例,但直到2022年,帶押過戶從個(gè)別城市試點(diǎn)逐漸推開,如今在全國大部分城市進(jìn)行推廣。部分房主已經(jīng)成功通過“帶押過戶”進(jìn)行房產(chǎn)交易。但是,對于這一不算新生的事物,很多人還不甚了解,還有不少銀行處于觀望中。
“不到三周完成交易”
帶押過戶背后算的是一筆經(jīng)濟(jì)賬。假如房主有一套300萬元的房產(chǎn),還有80萬元貸款沒有還清。以前,房主如果手里沒有80萬元還清貸款,就需要找第三方公司墊資,借一筆“過橋貸”。房主根據(jù)時(shí)間長短支付墊資費(fèi)用,有的墊資公司按日計(jì)息。
中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢某房產(chǎn)中介公司,一位中介人員介紹,借款80萬元,一天需支付利息約420元,折算下來年利率約19%,如借款一個(gè)月需要支付1.26萬元利息。
帶押過戶則能幫助像姜喜這樣的房主節(jié)省資金和交易時(shí)間。姜喜告訴中新經(jīng)緯,由于買方著急落戶口,所以他們都希望交易能盡快完成。
“我的房子總價(jià)145萬元,在天津的建設(shè)銀行做了按揭貸款,當(dāng)時(shí)還有11萬元貸款沒有結(jié)清?!苯卜Q,銀行方面告知她,該行2022年12月推出了帶押過戶,但是需要滿足一定條件才能辦理。
姜喜介紹,條件就是買方也需要到賣方的貸款銀行去辦理貸款,并且必須走商業(yè)貸款,同時(shí)還需要審核貸款人的資質(zhì)。“買方和賣方需要同時(shí)到場,買方要提供一些相關(guān)證件,比如身份證、戶口本等?!?/p>
她表示,整個(gè)交易流程前后只用了不到三周,第一步去銀行提交面簽資料,第二步去銀行交首付款、打買賣協(xié)議辦貸款,第三步去房管局交稅、取房本?!皞€(gè)人感覺不錯(cuò),如果買方能用組合貸款就更完美了?!?/p>
與姜喜相比,郭笑(化名)辦理帶押過戶的經(jīng)歷更為曲折。“我是二月初去銀行面簽的,四月初銀行才放款,歷時(shí)將近兩個(gè)月。” 郭笑表示。
今年春節(jié)前,郭笑看上了一套湖北武漢市的二手房,但賣方還有40多萬元貸款沒有還完?!澳昵?,我們已經(jīng)在另一家銀行進(jìn)行了面簽,年后賣家知道這個(gè)政策后,就決定從提前還款改為帶押過戶,二月我們重新去賣方的貸款行面簽?!?/p>
對于賣家突然改變決定,郭笑也曾在心里犯嘀咕,但在詢問房產(chǎn)中介后表示理解:“中介解答后我覺得也沒什么問題,大家都是年輕人,賣家也想省錢,就能理解他?!?/p>
作為所在區(qū)域第一個(gè)辦理帶押過戶的案例,郭笑認(rèn)為,整個(gè)過程體驗(yàn)下來和原來貸款買房差不多,多出來的就是面簽之后的等待時(shí)間。郭笑說,雖然“吐槽”等了好久才入住,但整體上是滿意的?!皫а哼^戶其實(shí)方便了很多賣家,省去了過橋費(fèi)。”
家住河南洛陽的田文昌(化名)同樣對中新經(jīng)緯表示,因?yàn)閹а哼^戶屬于新業(yè)務(wù),銀行工作人員不熟悉流程,辦理周期比較長。他認(rèn)為,除了業(yè)務(wù)辦理周期較長,自己按照步驟配合銀行,整個(gè)過程沒有費(fèi)太多心思。
“我們一般會(huì)建議買家進(jìn)行帶押過戶?!崩罘暹_(dá)(化名)是廣東珠海市的一位房產(chǎn)中介,在他看來,帶押過戶會(huì)給買賣雙方節(jié)省很多時(shí)間,也節(jié)約資金。
李峰達(dá)坦言,“贖樓”(注:指賣方籌錢付清之前辦理的銀行貸款本息)不僅會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用,還耽誤時(shí)間,現(xiàn)在向銀行預(yù)約還款排隊(duì)時(shí)間比較長。還有一種方式是買家將首付款拿來給賣家還貸款,但這樣做存在一定風(fēng)險(xiǎn),因此通常中介公司會(huì)提供擔(dān)保服務(wù),這項(xiàng)服務(wù)需要視金額收取擔(dān)保費(fèi),比如100萬元可能收取5000元擔(dān)保費(fèi)。帶押過戶則省去了這些煩惱。
有城市一季度業(yè)務(wù)量超過去年全年
今年3月,中國自然資源部、中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務(wù)的通知》。據(jù)自然資源確權(quán)登記局副局長趙燕介紹,全國共有15個(gè)省份100多個(gè)地市探索開展了不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”,其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。
中新經(jīng)緯了解到,各地各銀行業(yè)務(wù)開展進(jìn)度不一。比如較早探索帶押過戶業(yè)務(wù)的珠海市,從2020年9月至今已兩年有余,珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)披露的數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,珠海二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)共辦理245宗,抵押金額約3.38億,業(yè)務(wù)量超過2022年全年。目前,開通此業(yè)務(wù)的珠海銀行機(jī)構(gòu)超過20家。
據(jù)報(bào)道,自今年1月10日,二手房“帶押過戶”政策實(shí)施以來,武漢市共辦理二手房“帶押過戶”540余件,辦件數(shù)量持續(xù)快速增長,二手房“帶押過戶”已在武漢市全面展開。
北京市住建委等四部門于3月31日發(fā)布通知,即日起,北京市個(gè)人二手房交易中,買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務(wù)。
“前幾天分行確實(shí)提到了這項(xiàng)業(yè)務(wù),但目前還不能辦理?!?月21日,中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢農(nóng)業(yè)銀行北京某支行,一位個(gè)貸客戶經(jīng)理表示,該行系統(tǒng)仍在調(diào)試中,待相關(guān)細(xì)則完善后會(huì)在官方渠道發(fā)出通知。
中國銀行北京市某支行工作人員介紹,有需要的客戶可以前往網(wǎng)點(diǎn)登記預(yù)約,但目前還未正式辦理。此外,該工作人員還透露,中國銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)可以實(shí)現(xiàn)跨行操作。
股份制銀行中,招商銀行北京市某支行工作人員表示,已接到通知,但還沒有接到執(zhí)行通知,同樣在細(xì)則制定階段。
跨行、組合貸是難點(diǎn)
“帶押過戶目前成交的客戶還不多,需要滿足一些條件。每個(gè)銀行的政策不一樣,所以具體要先咨詢貸款銀行才知道能否辦理?!彼拇ǔ啥家患曳慨a(chǎn)中介公司的中介表示。
珠海市銀行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長羅磊公布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示,珠海市2022年二手房交易辦理銀行按揭的筆數(shù)超過一萬筆,但二手房帶押過戶辦理筆數(shù)只有146筆,所占比例較低。
隨著帶押過戶業(yè)務(wù)在全國范圍的鋪開,或許會(huì)有越來越多客戶選擇帶押過戶。
但并非所有交易都適合做帶押過戶。如北京市明確,二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務(wù)需要同時(shí)滿足四個(gè)方面的條件:北京市個(gè)人二手房交易;買方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購房;賣方未結(jié)清的貸款必須是商貸,或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸;所交易的住房在轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
此外,中新經(jīng)緯在采訪中了解到,帶押過戶在執(zhí)行中還存在一些“痛點(diǎn)”,比如大部分銀行僅支持本銀行辦理,支持跨行操作的仍屬少數(shù),另外絕大部分銀行只支持買家使用純商業(yè)貸款。
“帶押過戶這個(gè)業(yè)務(wù),其實(shí)銀行還是比較歡迎的?!蹦吵巧绦幸恢行虚L對中新經(jīng)緯表示。在他看來,唯一影響銀行的問題是房產(chǎn)過去的抵押行是否能夠順利配合、是否會(huì)設(shè)置障礙。“現(xiàn)在要在銀行提前歸還按揭貸款,原貸款行還是比較抵觸?!?/strong>
羅磊也提到,在2022年辦理的146筆二手房帶押過戶中,只有3筆是跨行業(yè)務(wù),比例較低。他建議,各行之間要加強(qiáng)協(xié)調(diào),破除壁壘,推動(dòng)跨行帶押過戶業(yè)務(wù)推廣;有公積金業(yè)務(wù)的主要商業(yè)銀行,要積極探索,爭取年內(nèi)推動(dòng)二手房帶押過戶業(yè)務(wù)覆蓋公積金業(yè)務(wù)。
中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院高級研究員金天對中新經(jīng)緯表示,從近期實(shí)踐看,銀行響應(yīng)意愿不高,落地案例少,或有如下原因:一是帶押過戶過程中,如果交易最終未達(dá)成,或者其中參與方存在抵質(zhì)押物及房產(chǎn)交易方面的特殊情況、特殊要求,會(huì)給銀行造成操作上的潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn);二是各行、各部門對政策的理解、內(nèi)部管理要求存在或有一定差異,也給各行商貸之間、商貸與公積金貸之間的相互協(xié)同帶來挑戰(zhàn);三是銀行推動(dòng)這項(xiàng)業(yè)務(wù)帶來的好處有限,反而容易在跨行帶押過戶過程中損失存量房貸客戶,這才是其積極性不高的更主要原因。
此外,跨行辦理在操作上仍存在一定難度。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對中新經(jīng)緯表示,帶押過戶特別需要銀行的同意和密切配合?!皼]有原抵押銀行的同意,是無法實(shí)現(xiàn)帶押過戶的。而新按揭貸款如何保證老抵押對應(yīng)的債權(quán)不落空,能夠及時(shí)償還或提存,都需要銀行做好細(xì)節(jié)控制。”王玉臣說。
獨(dú)立國際策略研究員陳佳對中新經(jīng)緯表示,近期有關(guān)部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)對帶押過戶業(yè)務(wù)流程中按揭貸款跨行接力具體的接續(xù)政策措施和實(shí)務(wù)操作做了方向指引和具體規(guī)定,相信隨著未來相關(guān)細(xì)則的進(jìn)一步出臺(tái),帶押過戶的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)度量、轉(zhuǎn)移、定價(jià),以及銀行綜合風(fēng)控運(yùn)營體系的進(jìn)一步完善,尤其是對新合約執(zhí)行利率等具體問題的進(jìn)一步細(xì)化,這項(xiàng)業(yè)務(wù)將得到全面推進(jìn)。
陳佳進(jìn)一步指出,在具體的執(zhí)行過程中,銀行機(jī)構(gòu)依舊要嚴(yán)守風(fēng)險(xiǎn)底線,嚴(yán)防利用帶押過戶進(jìn)行套貸等風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)情況,在通過產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)繼續(xù)防范與化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
(文章來源:中新經(jīng)緯)
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