4月21日，上海首輪集中土拍收官，共成交19宗地，總成交金額達到519億元。其中，4宗地底價成交，15宗地進入一次性報價，14宗地由央國企和地方國資競得。

據(jù)了解，此次參拍企業(yè)數(shù)量為近6年來最多，其中保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報名了多宗地塊，但仍未有收獲，競爭十分激烈。

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另外，4月20日，廣州首輪集中土拍也收官，除1宗地塊提前終止交易外，其余7宗地塊成交金額為294億元，其中4宗封頂搖號成交，3宗底價成交。

上海19宗地收金519億

上海2023年首輪集中土拍共出讓19宗地，涉及浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)、松江區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、金山區(qū)等11個區(qū)域，總建筑面積約198.9萬平方米，總起始價為483.406億元。此輪土拍從4月18日進行到4月21日，持續(xù)了4天。

4月21日出讓的閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊競爭最激烈，有28家房企參拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競得，溢價率8.47%。

成交總價最高的是閔行區(qū)梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，有9家房企參拍，最終由中鐵建+萬科聯(lián)合體以75.49億競得，溢價率8.98%。

4月18日共成交8宗地，收金172億元。其中，有4宗地僅有一名競買人而底價成交，分別由招商蛇口+象嶼聯(lián)合體（16.2億元）、龍湖+建華建材聯(lián)合體（24.8億元）、萬科（37.8億元）、天和（12.2億元）競得。

另有4宗地溢價成交，其中，普陀區(qū)地塊有11家房企參與競拍，最終經(jīng)過55輪報價后，由浙江交投+象嶼聯(lián)合體以一次性報價37.78億元競得，折合樓面價44450元/平方米，溢價率9.51%；浦東新區(qū)地塊有12家房企參與，最終由南昌市政+招商蛇口聯(lián)合體以17.3億元競得，溢價率9.39%；另兩宗地分別被越秀和中鐵拿下。

4月19日有4宗地溢價成交，成交總價94.63億元。其中，寶山區(qū)地塊共有12家單位報價，最終保利通過一次性報價以總價48.87億元競得，成交樓面價32841元/平方米，溢價率9.47%；另三宗地分別被金地+南通海欣聯(lián)合體、金地、安徽新華競得。

4月20日溢價成交4宗地，總成交價143億元。其中，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè)52-20地塊被華潤通過一次性報價以30.15億元競得，樓面價3.98萬元/平方米，溢價率8.95%，房地聯(lián)動價6.95萬元/平方米；青浦區(qū)盈浦街道地塊被建發(fā)+保利聯(lián)合體以70.26億元競得，樓面價18149元/平方米，溢價率8.72%，房地聯(lián)動價4.65萬元/平方米；另兩宗地分別被中鐵建、珠海華發(fā)+江蘇海潤聯(lián)合體拿下。

至此，上海首輪土拍19宗地共收金519億元。

房企回歸補倉意愿強烈

對于上海首輪集中土拍，中指研究院上海常務副總經(jīng)理張文靜指出，此次參與競拍企業(yè)的數(shù)量為近6年以來最多，其中保利發(fā)展、招商蛇口、萬科、中鐵建、象嶼、金地都獨立或是以聯(lián)合體的形式分別獲得2宗地塊，部分企業(yè)報名了多宗地塊，但仍未有收獲，競爭十分激烈。

“從拿地房企來看，萬科、華潤、中海時隔三年重回上海土地市場也是本次土拍的一大看點?！睆埼撵o說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進也表示，2020年上海購地“圍標事件”后，中海、華潤和萬科等房企遭遇禁拍，時隔3年，這些房企已經(jīng)解禁，即允許在上海拿地，這也使得當前拿地的實力企業(yè)明顯增加。

“除了此次競得的青浦區(qū)西虹橋地塊外，華潤還參與了浦東周浦、徐匯田林、普陀桃浦等5宗地塊的競拍，這次回歸上海補倉意愿強烈。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦說，青浦區(qū)西虹橋地塊房地聯(lián)動價達到了69500元/平方米，刷新了大虹橋出讓土地價格的高度。

對于上海土拍競爭激烈的原因，張文靜認為，上海的經(jīng)濟、人口凈流入在全國各城市中名列前茅，當前上海房地產(chǎn)限制性政策仍是在全國范圍最嚴格的一檔，后續(xù)可調(diào)整優(yōu)化空間較大，目前落戶政策的放松，對市場有較明顯的帶動效果，使得上?？墒蹘齑孢M一步減少。上海去年整體銷售情況較好，項目整體的去化有保障，相對來說，企業(yè)現(xiàn)金回流較快，目前開發(fā)商最為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，對開發(fā)商來說是較為優(yōu)質(zhì)的城市。

“同時，上海此輪19宗地的位置都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，整體來看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)，部分地塊房地聯(lián)動價相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來項目銷售有保障?！睆埼撵o說，此外，房企戰(zhàn)略高度趨同，首輪供地質(zhì)量整體都較高，同時大部分地塊體量較小，房企資金可以實現(xiàn)快進快出，另外房企年初積極補倉，多方面原因共同作用下，此次上海土拍熱度高企。預計有資金實力的央國企和地方國資，后續(xù)仍然會加大對上海的投資。

廣州首輪土拍分化明顯

4月20日，廣州2023年首輪集中土拍收官，共出讓8宗涉宅用地，除增城區(qū)派潭鎮(zhèn)地塊提前終止交易外，其余7宗地塊均已成交，總出讓金為294億元，其中4宗地塊封頂進入搖號成交，3宗底價成交。

其中，廣州番禺長隆兩宅地競爭激烈，均經(jīng)過50余輪競價后封頂，進入搖號環(huán)節(jié)，最終均被華潤+長隆聯(lián)合體摘得。兩宗宅地成交價分別為84.15億元和82.74億元，成交樓面價分別為33434元/平方米和32176元/平方米，成交總價近167億元，平均溢價率15%。

廣州本輪另外兩宗觸頂搖號地塊，一宗經(jīng)過17輪報價由南通亞倫以23.23億元拿下，成交樓面價24082元/平方米，溢價率15%；另一宗由武漢城建以19.3億元拿下，成交樓面價32200元/平方米，溢價率15%。

此外，3宗底價成交地塊分別被廣州城投、增城城投、廣東建工聯(lián)合體拿下，成交價分別為44.39億元、19億元、21.59億元。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強指出，整體來看，廣州本輪土拍市場分化嚴重，一半地塊底價成交或者流拍，一半地塊遭到多家房企激烈競拍到搖號。底價成交或者流拍地塊主要由于地塊自身吸引力不足，如地理位置偏僻或者出讓條件要求商業(yè)比例較高。相反，進入搖號的4宗地塊區(qū)位優(yōu)勢均十分明顯，周邊配套成熟，地塊資源的優(yōu)越自然吸引了眾多房企的激烈競拍。

陳雪強還表示，從本輪房企拿地共性來看，更偏向于拿市中心或者近郊的優(yōu)質(zhì)地塊，參拍企業(yè)眾多，競爭激烈程度較高，而位于郊區(qū)或者出讓條件商業(yè)占比較高地塊則無人問津或者由本土國企或者城投公司底價競得。

（文章來源：證券時報）

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