3月23日，中海物業(yè)披露了2022年業(yè)績并召開投資者業(yè)績會。

根據(jù)年報顯示，中海物業(yè)2022全年營業(yè)收入為126.89億港元，同比增長34.4%，凈利潤16.88億港元，同比增長27.9%。但第三方和非住領(lǐng)域的拓展未達預(yù)期，而增值服務(wù)則掉速明顯，占總收入的比重明顯收縮。

財務(wù)方面，中海物業(yè)近5年毛利率出現(xiàn)4連降，不過，在環(huán)境重壓之下，中海物業(yè)并未如其他同行一般，計提過多的資產(chǎn)減值損失。

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未達標(biāo)的目標(biāo)

2021年，中海物業(yè)提出了一系列包括“內(nèi)生外拓1:1”、“主要指標(biāo)年復(fù)合增長率超過30%”等目標(biāo)在內(nèi)的十四五期間戰(zhàn)略規(guī)劃。然而，2022年物管行業(yè)遭受重創(chuàng)，眾物企業(yè)績普遍下行，中海物業(yè)亦不例外，從最新公布業(yè)績數(shù)據(jù)來看，其未能兌現(xiàn)業(yè)績增長戰(zhàn)略目標(biāo)。

具體來看，中海物業(yè)2022全年營業(yè)收入為126.89億港元，凈利潤16.88億港元，毛利率下跌1.5個百分點至15.9%。

規(guī)模方面，截至2022年末，其在管面積增長23.2%至3.2億平方米，其中約67.2%源于關(guān)聯(lián)方，32.8%來自外拓，而在新增項目中，外拓項目的占比過半，達到了55.7%。不過中海物業(yè)本身啟動外拓較晚，一直到2020年，中海物業(yè)源自中海及中建系的項目占比還高達91%，因此綜合來看，其近年來的外拓活動相比競爭對手仍然落后較大身位。

收入結(jié)構(gòu)上，中海物業(yè)2022年的增值服務(wù)發(fā)展表現(xiàn)出了明顯頹勢，其非業(yè)主增值服務(wù)營收占比由18.9%下跌2.3個百分點至16.6%，住戶增值服務(wù)的營收占比也由8.6%下降1.7個百分比至6.9%。由于增值類業(yè)務(wù)相比基礎(chǔ)物管服務(wù)抗周期性較弱，受環(huán)境影響也較為明顯，增值服務(wù)掉速也是2022年上市物企的一個普遍表現(xiàn)。

此外，中海物業(yè)近年也布局了在非住宅領(lǐng)域的拓展，其全年新增項目中非住項目的面積占比達到31.8%，但截至2022年末，中海物業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成仍以住宅為主體，管理面積中有75.5%為住宅。

項目方面，中海物業(yè)2022年中標(biāo)了其首個城市服務(wù)項目，即烏魯木齊市沙依巴克區(qū)友好北物業(yè)城市服務(wù)項目，作為規(guī)模大型的國資物企，中海物業(yè)在城市服務(wù)領(lǐng)域進行布局較晚，，雖然中海物業(yè)的國資身份仍能給予其該方面發(fā)展的助力，但這一藍海已有不少物企進行大面積布局。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，中海物業(yè)2022年中標(biāo)項目包括國家游泳中心（水立方），成都金融創(chuàng)新中心、浙江臺州高速公路等。

中海物業(yè)過往在收并購方面的表現(xiàn)一直不甚積極，唯在2022年以7610萬元的代價、11.2倍的PE收購了廣州利合物管，完成了一宗小型收并購的落地。利合物業(yè)主要是廣州亞運城物業(yè)管理公司的主體，通過本次收購，中海物業(yè)將承接廣州亞運城項目的管理和運營。

另外，中海物業(yè)2022年所管理的香港方艙項目產(chǎn)生的收益和疫情成本產(chǎn)生了對沖效應(yīng)，實質(zhì)一定程度抵消了疫情帶來的負面影響，該正負兩方面影響預(yù)計在2023的業(yè)績中都不會再顯現(xiàn)。

總結(jié)過往數(shù)據(jù)來看，過去3年，中海物業(yè)在管面積復(fù)合增長率為28%，凈利潤為29%，營收為32%，和十四五規(guī)劃所設(shè)定的目標(biāo)“利潤增速大于營收增速、營收增速大于面積增速”相比，營收和利潤有一定倒掛，30%的主要指標(biāo)增長目標(biāo)并未完全達標(biāo)，未來能否達成有不小壓力。

重壓之下的財務(wù)

2022年，環(huán)境重壓之下，物管行業(yè)各項財務(wù)指標(biāo)都有顯著惡化，其中毛利率的下行最為明顯，中海物業(yè)也不例外。2018-2022年，中海物業(yè)毛利率分別為20.4%、19.9%、18.3%、17.4%、15.9%，近5年毛利率已經(jīng)四連降。

2022年行業(yè)受疫情影響較大，中海物業(yè)全年因疫情產(chǎn)生了約7190萬港元的額外成本，若剔除該部分影響，中海物業(yè)2022年毛利率則約為16.5%，相比2021年有一定微升。

從今年已發(fā)年報物企的數(shù)據(jù)來看，由于宏觀及地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的惡化，作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一環(huán)，大多數(shù)物企都進行了大比例的壞賬計提，對凈利潤造成較大不良影響，大量物企甚至轉(zhuǎn)盈為虧。

資產(chǎn)減值損失反映的是經(jīng)過減值測試過后，從會計處理角度企業(yè)對未來的某種市場預(yù)期，物業(yè)企業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，持有資產(chǎn)的主要構(gòu)成為各類應(yīng)收款以及現(xiàn)金、商譽等，其中現(xiàn)金風(fēng)險較低，中海物業(yè)過往并購較少也不存在過多商譽，主要是應(yīng)收款部分會存在減值風(fēng)險。

中海物業(yè)在2022年財報中并未計提過多資產(chǎn)減值損失，在惡劣的宏觀環(huán)境下，與其他物企不同的是，中海物業(yè)甚至還調(diào)低了計提減值損失的比率，由2021年的9.0%下降至6.6%，其全年計提減值損失僅為5050萬港元。

中海物業(yè)本次相對其他物業(yè)企業(yè)計提了較少比例的資產(chǎn)減值損失，可以從兩個不同角度進行解讀，一是其他物企計提較多減值損失除了是受環(huán)境下行影響外，還有可能是源于部分物企過往業(yè)績“注水”過多，同時關(guān)聯(lián)方支付力大幅下降，因此本次計提大比例壞賬相當(dāng)于對相關(guān)業(yè)務(wù)進行“清洗”，而中海物業(yè)該類業(yè)務(wù)可能相對較少或關(guān)聯(lián)方仍維持有較高的支付能力故沒有進行過多計提；二則可能是中海物業(yè)應(yīng)收款部份相對其他物企，其對于回款有較大信心。

不過，中海物業(yè)2022年回款實際也受到較大影響，其2022年的貿(mào)易應(yīng)收款及應(yīng)收保固金規(guī)模從上年的15.25億元增加47.34%至22.72億元，增長比例要顯著高于營業(yè)收入增幅，而且與此同時，中海物業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率也由2021年的7.28次下降到了2022年的5.62次。

另外值得注意的是，在在手現(xiàn)金達46.91億元的情況下，中海物業(yè)去年還產(chǎn)生一筆約7億元的短期銀行借款，并產(chǎn)生了約1400萬元的財務(wù)費用，雖然中海物業(yè)年內(nèi)借貸利息的加權(quán)平均毛利率也較低，僅為2.72%，且大部分有息負債已進行償還，但物業(yè)企業(yè)借入大額有息負債在行業(yè)中仍是較為少見的動作。

在物管行業(yè)中進行同期橫向比較，中海物業(yè)2022年的業(yè)績表現(xiàn)仍屬于頭部水平，但同樣也表現(xiàn)出了大量環(huán)境重壓的痕跡。

上個月，中海物業(yè)發(fā)生了較大的人事變更，楊鷗辭任了中海物業(yè)執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù)，并由肖俊強進行繼任。本輪人事?lián)Q班或許將為中海物業(yè)帶來一些新的改變。

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