1月6日，北京大屯路DT51正式開業(yè)。這個(gè)項(xiàng)目是北京SKP投資70%，華聯(lián)股份投資30%所成立的北京華聯(lián)美好生活百貨有限公司承租并運(yùn)營，注冊(cè)資本金額為2億元?；厮葸^去一年商業(yè)環(huán)境，能實(shí)現(xiàn)滿鋪開業(yè)，是令人敬佩的。

(資料圖)

溜達(dá)轉(zhuǎn)完以后的初步印象，就目前開業(yè)一周的狀態(tài)而言，說是京北代表性百貨+SC應(yīng)該不過分。

01區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著

D51所處的亞奧區(qū)域

DT51所處的亞奧區(qū)域，作為商業(yè)潛在價(jià)值觀察，具有三大特點(diǎn)。

一是1990年代亞運(yùn)會(huì)召開以后，北四環(huán)往北的亞運(yùn)村大屯路附近，出現(xiàn)一批規(guī)劃較好的商品房、別墅區(qū)，聚集了當(dāng)時(shí)風(fēng)流倜儻的代表性高端富貴人群。經(jīng)過奧運(yùn)會(huì)以來的積累發(fā)展，圍繞奧森公園的周邊地區(qū)又陸續(xù)興建起很多別墅等高等商業(yè)社區(qū)，這些社區(qū)均具備高端消費(fèi)能力。

二是順著地鐵5號(hào)線和15號(hào)線，可以從北邊天通苑、東北方向望京科技園區(qū)輸入年輕富貴群體，他們具有時(shí)尚、個(gè)性、簡(jiǎn)單的全渠道消費(fèi)價(jià)值觀。

三是北四環(huán)以北到五環(huán)之間，自西向東數(shù)過來，沒有中高端百貨、購物中心類的人氣旺盛的商場(chǎng)，大家印象較深的清河萬象匯，屬于五環(huán)外的清河街道。北部上百萬居民，對(duì)于中高端商業(yè)場(chǎng)景具有潛在的需求。

除此現(xiàn)存的條件以外，按照北京市對(duì)于城市區(qū)域功能的規(guī)劃和未來遠(yuǎn)景布局，大屯路區(qū)域很快將成為北部以及東北方向發(fā)散的中心地區(qū)。而在新的城市布局中，中高端商業(yè)必不可少。這個(gè)時(shí)候，DT51選址開業(yè)，顯示出決策者的商業(yè)決策智慧和社會(huì)擔(dān)當(dāng)。

02 周邊商業(yè)比較貧瘠

有人習(xí)慣說亞奧商圈，實(shí)際這個(gè)區(qū)域的商場(chǎng)數(shù)量和商業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)都難以構(gòu)成商圈，而且目前的經(jīng)營服務(wù)能力，也無法讓人停留下來在附近消費(fèi)。

確切地說，DT51落位站點(diǎn)叫大屯路，附近居民把這里稱作大屯兒。具體位于五號(hào)線高架封閉通道東側(cè)約300米，周圍幾個(gè)方向都是居住社區(qū)。大約1000米范圍內(nèi)的街邊沒有像樣的配套店輔和服務(wù)功能項(xiàng)目，西北方向隔著五號(hào)線大屯路東站，有一個(gè)金黃色的綜合商業(yè)體，叫金泉港，大約30多萬平米，除了一層有個(gè)別超市經(jīng)營，大部分已經(jīng)冷卻很久了，雖然金黃色顯示招攬財(cái)氣，雖然和大屯路東站的換乘站點(diǎn)有空間連廊貫通，可以引導(dǎo)客流，卻也沒有讓它風(fēng)生水起。

金泉港

從大屯路這個(gè)站點(diǎn)往西三公里左右的立湯路上，曾經(jīng)有飄亮購物廣場(chǎng)，北辰購物中心，還有幾家不同風(fēng)格的超市，1990年代非常熱鬧，但是，沒過多久就開始下滑，目前，北辰購物中心已經(jīng)不在了，飄亮購物廣場(chǎng)也是維持溫飽狀態(tài)。再往西到地鐵奧林匹克公園站，有一個(gè)新奧購物中心，那是北投集團(tuán)的事業(yè)，有天虹百貨在地下場(chǎng)景堅(jiān)持合作，與其說是市場(chǎng)化商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不如說是市政配套規(guī)劃項(xiàng)目更確切。

這樣一說，在那附近三公里轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，感覺附近的商業(yè)比較貧瘠。如今，DT51來了，借助SKP金光閃閃的招牌，早已引發(fā)附近居民的各種期待，對(duì)于經(jīng)營者來說，則需要大力度、大智慧獨(dú)立引導(dǎo)、聚集客流，帶活周邊其它可能生存、發(fā)展的潛在商業(yè)萌芽。特別是金泉港購物廣場(chǎng)，假如能夠解決內(nèi)部問題，積極借助DT51帶來的人氣和輿論話題，借勢(shì)而起，也有可能。通過幾年的規(guī)劃改造、亞奧商圈或許真能如愿興起。

03 百貨+SC組合特征明顯

DT51總共8層，覆蓋地下1層、地上7層，精選國內(nèi)外知名的200余家品牌入駐。

從1層看，品牌組合以化妝品和偏向輕奢的部分品牌組合為主。顯示年輕和中高檔消費(fèi)價(jià)值定位。2至4層按照女性年齡個(gè)性及時(shí)尚度劃分，包括親子及母嬰服務(wù)，5層綜合了男性用品、家電家居等，6層和7層是中高端餐飲，中式和日式為主。從品類細(xì)分結(jié)構(gòu)可以看出，服裝類比重較大，具有百貨店獲利依賴路徑的基本特征。

至于自有品牌的號(hào)召力，目前不好說，在新的定位、新的消費(fèi)客群面前，起碼需要兩個(gè)季度以后看更新?lián)Q貨和設(shè)計(jì)采購適配能力。面臨全渠道沖擊的壓力，挑起自有品牌的旗幟，堅(jiān)持個(gè)性化價(jià)值取向是一種勇氣，能夠?qū)?chuàng)新價(jià)值的勇氣轉(zhuǎn)化為顧客價(jià)值和企業(yè)價(jià)值，才是真正的運(yùn)營能力。

DT51樓層主要經(jīng)營品類

幾乎每個(gè)樓層都有咖啡、餐飲，4層安排美容美發(fā)服務(wù)項(xiàng)目。特別是2層和3層，西側(cè)中間開放式咖啡區(qū)域很有誘惑力，南北兩側(cè)的店鋪采取開放式設(shè)置，空間場(chǎng)景及服務(wù)功能組合，改變了百貨店傳統(tǒng)的集中售賣的印象，帶有購物中心租賃店鋪的特征。

如果按照購物中心趣味化、便捷化、多元化的尺度衡量，主通道及附屬要素又顯得相對(duì)單一。6層和7層的餐飲結(jié)構(gòu)偏好日餐，且客單價(jià)較高，適合朋友聚會(huì)和商務(wù)約定聚餐，綜合起來看，在目前乃至今后一個(gè)時(shí)期的亞健康生活鉗制下，青年們急需的安心釋放、互動(dòng)體驗(yàn)、提振心性的巡回集客觸點(diǎn)似乎不足，例如，最集人氣的7層的池袋車站為IP背景的烤肉店的場(chǎng)景據(jù)點(diǎn)，略顯少了一點(diǎn)。

因此，DT51是帶有明顯的百貨+SC組合特征，餐飲成為主要集客點(diǎn)。從中午11點(diǎn)到13點(diǎn)半的時(shí)段看，除了餐飲區(qū)有部分青年客人，其它服裝等零售區(qū)、包括自有品牌的特色區(qū)，很少有客人出沒。

04 軟硬件尚有不足

從店鋪外圍地面鋪裝看，戶外廣場(chǎng)比較整齊，西面臨近5號(hào)線及安立路的廣場(chǎng)空間較大，規(guī)劃部分圓形空間填滿圓形石塊，或許為開春以后種植草皮、灌木做預(yù)留，不然的話顯得較為突兀單調(diào)。南側(cè)和東側(cè)區(qū)域暫時(shí)也看不出綠植規(guī)劃意圖，在周圍居民樓環(huán)抱的氣氛下，顯得不夠有活力。

從立地引導(dǎo)標(biāo)牌序列看，從大屯路走到臨近街邊1000米左右拐角處，還看不到引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。廣場(chǎng)看不到明顯的功能導(dǎo)視看板。作為一層主入口，西門和南門均缺乏醒目的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，樓層區(qū)域的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)，要仔細(xì)尋找、辨別圖案含義。

從色彩光照感覺看，建筑外墻的撞色設(shè)計(jì)就讓人感覺發(fā)愣，聽說有附近居民反映不適應(yīng)反射、折射光。一層突出黑灰色調(diào)，從戶外光感進(jìn)入室內(nèi)一下子感覺發(fā)暗，燈光照明也是以店鋪照明為主，通道空間照度偏低。和我一同從西門進(jìn)去的一對(duì)夫妻，看完企鵝造型以后，女士就說我不進(jìn)去了，感覺不敞亮。男的轉(zhuǎn)了半圈，悄悄在后面尾隨出來了。其實(shí)，走一會(huì)兒適應(yīng)了，中間通道還是挺寬敞的，可能就是燈光誘導(dǎo)的感知不良。

商場(chǎng)內(nèi)部燈光偏暗

1層和5層的服務(wù)臺(tái)，要走到附近才恍然明朗，其服務(wù)接待環(huán)境的光線照度、色溫都偏冷，缺乏溫馨親和的情感力，也缺乏服務(wù)產(chǎn)品講解、引導(dǎo)、提示類看板。

既然坐落于密集社區(qū)中，就要充分考慮大眾及目標(biāo)客群日常生活感知習(xí)慣，何況，全渠道消費(fèi)價(jià)值觀也趨同于便于發(fā)現(xiàn)、便于選擇、便于利用的規(guī)則。作為高端神秘、個(gè)性化的場(chǎng)景氛圍設(shè)計(jì)藍(lán)圖，似乎更適合系列化集群場(chǎng)景配套的商圈、社域，彼此映襯成長，而這一帶顯然是社區(qū)集群為主導(dǎo)，而且限于空間拘束，恐怕今后幾年這里的商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)景唯獨(dú)此一份，就算走中高端路線也不應(yīng)該忽略親民、方便、安心。

衛(wèi)生間設(shè)置TOTO新式坐便器，相比目前商場(chǎng)環(huán)境，兼顧無障礙、母嬰使用功能，空間舒朗，硬件設(shè)施屬于一流。但是軟件配套服務(wù)略顯不足。

比如、洗手臺(tái)上標(biāo)識(shí)擺放面巾紙的位置，均為空缺。無障礙衛(wèi)生間按開門按鈕，語音提示在用，實(shí)際感覺是不能用。保潔人員工作使用的拖布以及相關(guān)用品擺放雜亂，隨意放在顧客通過的區(qū)域，通過詢問、觀察，打理水平和服務(wù)禮儀規(guī)范尚處于磨合狀態(tài)，與硬件環(huán)境條件不夠匹配。

商場(chǎng)衛(wèi)生間保潔人員使用區(qū)域

05 中長期前景看好

綜合以上幾方面，DT51在亞奧區(qū)域具有明顯的特色，假以時(shí)日，應(yīng)該能夠吸引40歲以下的親子類客群和大量年輕商務(wù)客群，并且，具有跨區(qū)域吸引西部商圈、北部及東部目標(biāo)客群的潛在能力，遠(yuǎn)景可期。

DT51外立面

北四環(huán)與北六環(huán)之間的廣大區(qū)域，人口聚集度很高，新的商業(yè)話題也越來越多。西部的海淀區(qū)沿著北清路一線，全面構(gòu)建新式街區(qū)式商業(yè)、復(fù)合化購物中心等新商業(yè)體系，中間往西的區(qū)域，尚有很大設(shè)計(jì)空間。處于該區(qū)域的DT51或可成為京北一個(gè)新的話題點(diǎn)、一個(gè)新地標(biāo)，為北部平淡的商業(yè)場(chǎng)景增加一抹亮色。

關(guān)鍵詞： 購物中心 附近居民 購物廣場(chǎng)