226234套,重慶正成為當(dāng)前全國(guó)二手房掛牌規(guī)模最大的城市。
(資料圖片僅供參考)
82%,上海正成為當(dāng)前全國(guó)二手房掛牌規(guī)模增幅最大的城市。
全國(guó)二手房市場(chǎng)復(fù)蘇之路跌宕起伏,2023年前兩個(gè)季度,掛牌量逐步高企、成交價(jià)格重回下跌區(qū)間。
上海易居研究院監(jiān)測(cè)的全國(guó)13個(gè)重點(diǎn)城市,二手房掛牌量在6月初攀上199萬(wàn)套,相比今年初的159萬(wàn)套,增幅達(dá)到25%。
數(shù)據(jù)來(lái)源:各地二手房中介平臺(tái)、媒體報(bào)道、易居研究院
“從歷史長(zhǎng)周期角度看,過去二手房總體處于‘不愁賣’階段,而現(xiàn)在二手房開始步入‘愁賣’階段,意味著二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣方市場(chǎng)開始悄然變?yōu)橘I方市場(chǎng)?!币拙友芯吭赫J(rèn)為。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),今年3月12日,重慶的二手房掛牌量才首次突破19萬(wàn)大關(guān),3個(gè)月時(shí)間新增掛牌房源超過3萬(wàn)套;武漢超過80%的二手房均在降價(jià),今年已經(jīng)有超1000家中介門店關(guān)門;上海個(gè)別門店店?yáng)|則為置換房源的客戶用火鍋券充抵了10萬(wàn)元中介費(fèi),一些中介門店則虧錢運(yùn)營(yíng)。
重慶:二手房掛牌量全國(guó)第一,掛牌價(jià)不及兩年前
張程(化名)后悔了:
兩年前,曾有買家出價(jià)132萬(wàn)元,要買自己一套位于渝北區(qū)北岸新洲的套二,“當(dāng)時(shí)覺得價(jià)格上還能再漲點(diǎn),也不急著出手。”
然而兩年過去了,當(dāng)時(shí)能賣132萬(wàn)元的房子,如今連120萬(wàn)元都賣不到了。據(jù)張程介紹,這套房子是2018年花98萬(wàn)元買的二手房,91平方米,單價(jià)剛過10000元,“如果以現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格出售,除了貸款利息和之前入住時(shí)的翻修,可能只保證剛好不虧錢?!睆埑谈嬖V記者,現(xiàn)在他暫時(shí)不降價(jià)出售,“再穩(wěn)穩(wěn)”,“萬(wàn)一之后價(jià)格又能有所上漲呢?”
“現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)房源價(jià)格跟前兩年比都有所下降,現(xiàn)在我們門店還掛牌了一套同小區(qū)、同等面積的房源,掛牌價(jià)格只有90多萬(wàn)元?!敝貞c德佑冉家壩商圈一門店經(jīng)紀(jì)人于洋(化名)在電話中告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,不過這套房源是在二樓,特殊樓層價(jià)格參考價(jià)值不大。
記者在貝殼找房了解到,目前北岸新洲掛牌房源有41套,掛牌單價(jià)12657元/平方米,這一價(jià)格環(huán)比上月下降了1.69%;在售房源中大多是最近兩年才掛牌出售的,9成以上先后降價(jià),其中一套實(shí)際使用面積超過200平方米的房源,2019年5月掛牌時(shí)為280萬(wàn)元,但最新的掛牌價(jià)格是230萬(wàn)元。
“如果有意向購(gòu)買,這個(gè)價(jià)格是還可以再談的?!庇谘蟊硎?,目前重慶二手房屬于買方市場(chǎng)。
對(duì)于當(dāng)前絕大部分房源的調(diào)價(jià)行為,于洋直言,除了市場(chǎng)下行和業(yè)主急于出售等原因外,還有中介主動(dòng)議價(jià)行為?!斑@與我們的業(yè)績(jī)相關(guān)聯(lián)。”他舉例道,如果一套房源的成交價(jià)格和其初始掛牌價(jià)基本一致,就證明我們對(duì)房源的維護(hù)沒有花費(fèi)多少精力,我們的業(yè)績(jī)就會(huì)少一點(diǎn),工資相應(yīng)也會(huì)減少,因此在沒有帶客看房的時(shí)候,大家都會(huì)主動(dòng)與房東議價(jià),以加速房源的掛牌、成交周期。
多種因素作用下,好不容易止跌的重慶二手房?jī)r(jià)格,又降下來(lái)了。
中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,2022年8月-2023年5月,重慶市二手住宅成交均價(jià)環(huán)比連續(xù)10個(gè)月下降,其中2023年5月成交均價(jià)為13477元/平方米,環(huán)比下跌0.50%,環(huán)比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大,這一價(jià)格同比2022年5月的14054元/平方米已下跌4.1個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示,自2022年8月以來(lái),重慶市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)同環(huán)比已連續(xù)6個(gè)月下跌,直至2023年2月環(huán)比止跌回升,升幅為0.3%,同比仍下降2.8%,在隨后的3、4月環(huán)比價(jià)格持續(xù)上漲,截至4月同比下降幅度已縮小至2.6%;但到了5月,重慶二手房?jī)r(jià)格又再次進(jìn)入下跌通道,環(huán)比再次下跌0.5%。
而與下行價(jià)格相反的,則是持續(xù)上漲的掛牌量。
據(jù)鏈家官網(wǎng),截至6月27日,重慶二手房掛牌量已經(jīng)來(lái)到了226234套,而今年3月12日才首次突破19萬(wàn)大關(guān),3個(gè)月時(shí)間新增掛牌房源超過3萬(wàn)套。但交易量上,銳理數(shù)據(jù)顯示,5月重慶主城二手房?jī)H9115套成交。
“一方面,重慶新房滿兩年才能上市交易,這也導(dǎo)致部分業(yè)主在限售期滿后掛牌出售,特別是部分投資客;另一方面,前兩年疫情,生意經(jīng)營(yíng)困難的需要賣房還債或者持續(xù)投資?!庇谘蟾嬖V記者,其所在的中介行業(yè),這兩年也有部分個(gè)人門店因經(jīng)營(yíng)困難而關(guān)門的。
武漢:超80%二手房降價(jià),超1000家中介門店關(guān)門
“截至目前,6月這個(gè)小區(qū)(中建大公館)一套成交都沒有!”
武漢德佑格林東郡江門店經(jīng)紀(jì)人張強(qiáng)(化名)無(wú)奈地說,在當(dāng)前二手房業(yè)務(wù)成交量不佳的情況下,門店只能靠租賃與銷售新房支撐業(yè)績(jī)。
公開信息顯示,位于東湖高新區(qū)的中建大公館總占地面積22.4萬(wàn)平方米,一期于2017年12月首次開盤,彼時(shí)毛坯均價(jià)22000元/平方米,小區(qū)附近集合了光谷實(shí)驗(yàn)小學(xué)、光谷第十小學(xué)、光谷實(shí)驗(yàn)中學(xué)等多所知名公立學(xué)校。
不過盡管如此,貝殼二手房平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示,截至6月27日,中建大公館一期掛牌房源已有128套,其中6月新增10套掛牌房源,最近一次成交還要追溯至兩個(gè)月前的4月13日。
成交信息顯示,該套房源為面積108.26平方米套三戶型,初始掛牌價(jià)為282萬(wàn)元,成交周期達(dá)到533天,調(diào)價(jià)18次。
“成交價(jià)肯定是低于這個(gè)掛牌價(jià)的,按照近期區(qū)域市場(chǎng)成交情況來(lái)看,降價(jià)10萬(wàn)-20萬(wàn)元都是正常的?!?/p>
記者梳理該小區(qū)目前掛牌房源情況看到,超9成房源存在降價(jià)情況,甚至有的房源一次性降價(jià)40萬(wàn)元,有的房源掛牌一年內(nèi)調(diào)價(jià)就超過15次?!坝行┓繓|急于回收資金,不得不下調(diào)掛牌價(jià);也有些大戶型掛牌價(jià)下調(diào)幅度較大,如果算上資金信貸、裝修成本,有的房源價(jià)格房東是不賺錢的,甚至?xí)澅举u?!睆垙?qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
不只是東湖高新區(qū)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),武漢主要區(qū)域代表樓盤如江岸區(qū)旭秀星匯君泊、硚口區(qū)時(shí)代新世界、東湖高新區(qū)保利時(shí)代北區(qū)、武昌區(qū)復(fù)地東湖國(guó)際等二手房?jī)r(jià)格均有不同幅度的回落下調(diào),“基本上全武漢的二手房?jī)r(jià)格都在降?!?/p>
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告顯示,5月熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源,調(diào)價(jià)房源中降價(jià)比例超過80%,其中武漢的二手房掛牌量降價(jià)房源同樣超過80%。中指研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)也顯示,5月,武漢二手房?jī)r(jià)格環(huán)比4月下跌0.54%,連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。
而截至6月27日,武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)顯示,武漢市二手房掛牌量已經(jīng)來(lái)到了176407套。
在成交價(jià)格持續(xù)下跌、掛牌量攀升的同時(shí),武漢二手房的成交量卻在沖高后迅速回落。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過貝殼平臺(tái)跟蹤梳理發(fā)現(xiàn),今年2-3月,貝殼平臺(tái)武漢二手房每日成交量約200套,最高單日成交量超300套。5月,武漢貝殼平臺(tái)新增掛牌量約24000套,而全月成交量?jī)H3183套,平均每天成交僅約100套,到了6月,這一數(shù)據(jù)還在持續(xù)走低,市場(chǎng)明顯已經(jīng)呈現(xiàn)乏力走弱態(tài)勢(shì)。
“今年初二手房市場(chǎng)有一段短暫的復(fù)蘇,但沒想到這波行情4月就開始衰減了?!苯秴^(qū)中環(huán)地產(chǎn)一門店經(jīng)紀(jì)人鄧瑤(化名)告訴記者,就算是以前熱門的學(xué)區(qū)房,近期不僅價(jià)格有松動(dòng),成交量也在走低,“部分房東看不到短期內(nèi)價(jià)格有回升的希望,整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期沒有好轉(zhuǎn),就只希望能趕緊出手?!?/p>
據(jù)武漢樓市一知情人士透露,今年4月后,由于市場(chǎng)業(yè)務(wù)量的下滑,貝殼在武漢關(guān)閉或合并了一些實(shí)體門店,目前武漢的線下實(shí)體門店已從3月的超3000家,下降至如今的不足1700家。
“我們門店就有一部分人選擇了離職、轉(zhuǎn)行?!编嚞幫嘎?,這些離職人員中很大一部分是剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)不久的“新人”,“老員工還是比較固定。”
上海:二手房掛牌增速全國(guó)第一,部分門店虧錢運(yùn)營(yíng)
“這樣的現(xiàn)金券一共有1000張?!?/p>
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道,李小憶是上海21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)某門店店?yáng)|,他拿出了幾疊火鍋店抵用券,向記者聲稱,為了維護(hù)客戶關(guān)系,他經(jīng)營(yíng)的中介門店在為一個(gè)開火鍋店的老客戶置換千萬(wàn)級(jí)房屋后,用火鍋券充抵了10萬(wàn)元中介費(fèi)。
上半年著急買房的宋女士,在3、4月看過十幾套房源后,已經(jīng)暫緩了看房計(jì)劃?!拔覀儨?zhǔn)備一直看到今年年底,原先300萬(wàn)元出頭只能買一室一廳,但現(xiàn)在好好挑挑也許能買到二室一廳呢?!?/p>
今年2月以來(lái),上海二手房掛牌量持續(xù)走高。
易居研究院報(bào)告顯示,截至6月初,在13個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中,上海二手房掛牌規(guī)模比年初增加82%,增幅全國(guó)第一,掛牌套數(shù)達(dá)到18萬(wàn)套。
5月二手房的交易數(shù)據(jù)是1.53萬(wàn)套,剛過“榮枯線”,但相比4月的成交量縮水約13%。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,“一般來(lái)說,大部分市場(chǎng)交易是通過中介成交的,差不多占8成;通過手拉手交易的(繞過中介的二手房交易)可能占2成左右,但5月手拉手交易比值上升到了26%?!?/p>
手拉手,意味著該筆交易可能是為了打新,需要騰出購(gòu)房資格,而房子一時(shí)半會(huì)賣不掉,只能進(jìn)行親友之間的更名操作。
“也就說,經(jīng)紀(jì)人的‘體感’更差。”盧文曦指出?!霸谶@樣的情況下,6月市場(chǎng)上真正愿意自己去做一些交易買賣的,或許收縮得更明顯,全月市場(chǎng)很有可能直接到達(dá)‘地板量’——成交1.3萬(wàn)-1.4萬(wàn)套?!?/p>
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)另一位店長(zhǎng)韓新志向記者證實(shí)了這一感受,“預(yù)期不好,現(xiàn)在很多客戶暫緩了買房計(jì)劃,先把錢袋捂緊,觀望市場(chǎng)。但不管是剛需上車還是置換,這些客戶肯定是有需求的。庫(kù)存這么大,置換需求還是主流,有些人繼續(xù)置換周邊二手房,有些是拿錢買新房,純套現(xiàn)的少?!?/p>
事實(shí)上,各大中介品牌前期加速擴(kuò)張、搶占市場(chǎng)份額,但在市場(chǎng)下行期壓力陡然增大。
“現(xiàn)在大家都進(jìn)入了洗牌期,很多店目前是虧錢的,勉強(qiáng)還開著的門店也基本上靠硬撐著?!表n新志坦言。
像他們這樣18人左右規(guī)模的門店,目前每個(gè)月成交1單到1.5單。
但這個(gè)行業(yè)整體表現(xiàn)又有所割裂:一邊是成交量粥少僧多,門店過剩;另一邊則是每家都缺人,都在招人。割裂的背后,韓新志透露,門店規(guī)模和員工人數(shù)仍是競(jìng)爭(zhēng)的重要抓手,市場(chǎng)向好時(shí)的收入情況,再加上前期投入的經(jīng)營(yíng)成本,也是各家門店繼續(xù)堅(jiān)持的動(dòng)力。
“不過,如果沒有刺激政策利好二手房的話,可能7、8月又要關(guān)掉一批店了。”
而在銷售端未出現(xiàn)重大反彈的情況下,供應(yīng)端的大規(guī)模增長(zhǎng)必然帶來(lái)去化周期的延長(zhǎng)。
統(tǒng)計(jì)顯示,今年一季度,全國(guó)13城二手住宅去化周期為10個(gè)月,而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月,出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。
另一方面,二手住宅價(jià)格指數(shù)也開始大面積下行。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)顯示,5月僅15個(gè)城市價(jià)格上漲,而在4月上漲城市數(shù)量還高達(dá)36個(gè)。
此外,5月一二三線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%,同比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%?!叭惓鞘卸址慷贾匦逻M(jìn)入下跌區(qū)間,說明市場(chǎng)壓力具有普遍性?!眹?yán)躍進(jìn)說。
無(wú)論掛牌數(shù)量、成交數(shù)量,還是價(jià)格指數(shù),都共同指向——二手房供求關(guān)系明顯惡化。
嚴(yán)躍進(jìn)指出:“二手房市場(chǎng)比一手房壓力要更大、供求關(guān)系惡化情況更為嚴(yán)重,二手房降溫的壓力很容易產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。上海降價(jià)力度最大,跌幅為0.8%,成為近期二手房最疲軟的城市,本身就是一個(gè)重要信號(hào)。此外,目前穩(wěn)樓市不能停留在2014年的邏輯,當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)供求關(guān)系有很多新情況,要基于宏觀經(jīng)濟(jì)提振的概念落實(shí)突破性政策。”
(文章來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞)
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